マンションの実勢価格の推定方法と注意点
マンションの売却を検討する際、価格が一番気になることはご存知でしょう。
多くの方ができるだけ高値で売りたいと思われるでしょう。
では、土地や建物、特にマンションの価格はどのように決まっているのでしょうか。
値札がショーウィンドウに付いているわけではなく、分かりづらいのが不動産の価格なのです。
今回の記事では不動産の「実勢価格」と呼ばれる価格や、他の「価格」との違いを詳しく解説します。
また、自分でマンションの実勢価格を調べる際の注意点についてもお伝えしますので、マンション売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。
実勢価格とは
実勢価格とは、不動産の現在の市場価格のことを指します。
具体的には、以下の要素から構成されます。
・周辺の類似物件の取引価格 ・現在の市場において売買が行われることが予測される価格（取引事例がない場合） もし売り出す物件と同じような取引事例がなければ、実勢価格は以下の要素を考慮して推定されます。
・周辺にある類似物件の取引事例 ・売り出す物件（マンション）の公示価格、固定資産税評価額、そして路線価 不動産の実勢価格を推定するためには、公的な価格が参考にされます。
公示地価と基準地価は国土交通省または各都道府県によって発表されますが、その目的は同じです。
つまり、現在の不動産市場において土地の価格を正確に把握するために利用されるのです。
土地の実勢価格の推定方法
まず、土地の実勢価格の推定方法を見ていきましょう。
土地の実勢価格は、主に以下の方法で算出されます。
・路線価による土地の実勢価格の推定 マンションの実勢価格を推定する場合でも、敷地の持分についても算出する必要があります。
なぜなら、マンションの敷地の持分が多ければ多いほど、実勢価格は高くなるからです。
例如、マンションの専有部分の評価が低い場合でも、敷地持分が多い場合、土地と専有部分の合計額は高くなる可能性もあります。
マンションの実勢価格を正確に推定するには、土地の実勢価格も含めて考慮することが大切です。
敷地持分について確認することで、マンションの実勢価格を正確に知ることができます
マンションの実勢価格を正確に把握するには、敷地持分に関する情報も調査することがおすすめです。
敷地持分は、マンションが建っている土地全体の所有権の割合を示しています。
これに基づいて、敷地全体の実勢価格を算出し、敷地持分との関係を考慮してマンションの実勢価格を推定することができます。
敷地持分は、マンションの住居スペース以外の部分、例えば駐車場や共用施設、庭などに対しても割り当てられます。
これにより、敷地持分はマンションの所有者が土地の管理や共有施設の使用に参加する権利を持っていることを意味します。
敷地持分を知ることで、マンションの実勢価格を正確に推定することができます。
具体的には、まず、敷地全体の実勢価格を調査し、次にその敷地全体の価格に敷地持分をかけ合わせることで、マンションの実勢価格を見積もることができます。
なぜ敷地持分が重要なのかというと、敷地持分が大きいほど、マンションの所有者は土地全体の価値により大きく貢献していると考えられるからです。
逆に、敷地持分が小さい場合は、土地全体の所有者としての責任も少なく、それに伴ってマンションの実勢価格も相対的に低くなる可能性があります。
参考ページ：不動産の固定資産税評価額から建物価格を調べる方法を解説！
したがって、マンションの実勢価格を正確に知りたい場合は、敷地持分についても注意深く調べることをおすすめします。
これにより、より実際に即した価格設定が可能となり、物件の売買や評価においてより正確な判断ができるでしょう。
